在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，引導(dǎo)市場(chǎng)發(fā)展的根本動(dòng)力是需求。早期北京寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展，主要源于中國(guó)改革開放政策，不斷涌入的外資公司對(duì)位于成熟商務(wù)區(qū)的辦公場(chǎng)所的需求。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，北京寫字樓市場(chǎng)已成為亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的重要一員。目前，北京有優(yōu)質(zhì)寫字樓約1000萬(wàn)平方米，共計(jì)約180個(gè)項(xiàng)目，為數(shù)千家機(jī)構(gòu)提供了辦公場(chǎng)所。這些寫字樓項(xiàng)目主要分布在CBD、中關(guān)村、金融街等三大熱點(diǎn)商務(wù)區(qū)。這三大商務(wù)區(qū)在發(fā)展背景、產(chǎn)業(yè)支持以及政府相關(guān)支持政策等方面各具特色，導(dǎo)致各區(qū)域?qū)懽謽强蛻粼谛枨蟋F(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)等方面存在較大區(qū)別。
CBD商務(wù)區(qū)
北京外資機(jī)構(gòu)最集中的地區(qū)。根據(jù)調(diào)查，該區(qū)域?qū)懽謽怯脩糁校赓Y機(jī)構(gòu)所占比例高達(dá)65%以上。在行業(yè)分布方面，主要集中于IT通訊、貿(mào)易、顧問咨詢、傳統(tǒng)制造業(yè)、金融保險(xiǎn)投資等行業(yè)，沒有絕對(duì)性發(fā)展行業(yè)。區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)以租賃為主，但隨著建外SOHO的入市，標(biāo)志著區(qū)域?qū)懽謽卿N售市場(chǎng)拉開序幕。隨后中環(huán)世貿(mào)中心、通用國(guó)際中心、銀泰大廈、北京財(cái)富中心等一批優(yōu)質(zhì)高檔甲級(jí)產(chǎn)品的入市，使得該區(qū)域的銷售市場(chǎng)真正活躍起來。
該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的租賃客戶以外資機(jī)構(gòu)為主，在需求方面的主要特點(diǎn)如下：
1、對(duì)擬租寫字樓的位置、外觀、樓宇硬件設(shè)施(電梯、空調(diào))以及物業(yè)管理水平等要求較高。綠色、環(huán)保成為寫字樓用戶的關(guān)注點(diǎn)。
2、能夠承受相對(duì)較高的租金水平。CBD區(qū)域的寫字樓租金水平在北京是最高的。多數(shù)租戶能承受的租金水平在USD23~38/月/平方米建筑面積(含物業(yè)管理費(fèi))，相對(duì)高于其他商務(wù)區(qū)。
3、外資機(jī)構(gòu)都有聘請(qǐng)專業(yè)代理機(jī)構(gòu)辦理寫字樓租賃事宜的習(xí)慣。因區(qū)域?qū)懽謽亲鈶舳酁榭鐕?guó)公司的海外分支機(jī)構(gòu)，有使用專業(yè)代理機(jī)構(gòu)服務(wù)的慣例，與市場(chǎng)上較活躍的一些外資房地產(chǎn)顧問代理公司已建立長(zhǎng)期服務(wù)關(guān)系。
由于以外資企業(yè)租戶為主，區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)未來的租賃吸納受世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響較大。未來幾年，中國(guó)政府將逐步實(shí)現(xiàn)加入WTO的有關(guān)開放承諾，可以預(yù)見，外商投資經(jīng)濟(jì)在華將迎來新的發(fā)展契機(jī)。受此影響，未來外資機(jī)構(gòu)在CBD的寫字樓需求呈上升趨勢(shì)。近兩年，在CBD的外資金融保險(xiǎn)公司寫字樓需求出現(xiàn)明顯上升跡象，美國(guó)友邦保險(xiǎn)公司的擴(kuò)租、加拿大永明保險(xiǎn)公司在長(zhǎng)安街華夏銀行大廈租賃2600平方米寫字樓、信誠(chéng)人壽落戶東方廣場(chǎng)，租用面積6000平方米等等充分體現(xiàn)了這一發(fā)展趨勢(shì)。另一方面，隨著中央電視臺(tái)東遷步伐的臨近，許多關(guān)聯(lián)企業(yè)，如廣告公司、節(jié)目制作公司及一些新興傳媒行業(yè)公司也會(huì)在CBD區(qū)域?qū)ふ倚碌霓k公場(chǎng)所。
在購(gòu)買需求方面，盡管CBD區(qū)域有很多優(yōu)質(zhì)寫字樓項(xiàng)目進(jìn)入銷售市場(chǎng)，如財(cái)富中心、佳程廣場(chǎng)、中環(huán)世貿(mào)中心等。但出于控制國(guó)家風(fēng)險(xiǎn)、以及財(cái)務(wù)在現(xiàn)金流方面的管理要求，跨國(guó)公司的海外機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)刭?gòu)置辦公場(chǎng)所的可能性仍較小。出現(xiàn)的幾單整購(gòu)案例也是海外投資機(jī)構(gòu)試探性投資行為，并作為持有型物業(yè)投放到租賃市場(chǎng)當(dāng)中。該區(qū)域主流客戶仍將主要通過租賃方式使用辦公物業(yè)。
金融街商務(wù)區(qū)
金融街是北京寫字樓銷售市場(chǎng)最為活躍的區(qū)域。購(gòu)買優(yōu)質(zhì)寫字樓的客戶主要以國(guó)內(nèi)大型機(jī)構(gòu)為主，尤其是購(gòu)買大面積整層寫字樓的客戶，且金融機(jī)構(gòu)買家居多。例如：中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)購(gòu)下鑫茂大廈B座、中國(guó)證監(jiān)會(huì)購(gòu)買富凱大廈部分樓層、華夏銀行購(gòu)買北京國(guó)際金融中心部分樓層等；此外，一些國(guó)內(nèi)大集團(tuán)公司和金融機(jī)構(gòu)，以參與投資建設(shè)的形式(直接參與或其關(guān)聯(lián)公司參與)，入住金融街地區(qū)，如交通銀行落戶通泰大廈、北京商業(yè)銀行落戶金融城等。這些大單客戶的購(gòu)買需求呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：
1、購(gòu)買選擇帶有比較濃厚的行政決策色彩，國(guó)家機(jī)構(gòu)改革中新機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生直接促成大面積寫字樓的需求。這種新機(jī)構(gòu)可分為兩種：一種是伴隨著國(guó)家機(jī)構(gòu)改革的進(jìn)行，產(chǎn)生的一些適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的新型行業(yè)監(jiān)督機(jī)構(gòu)，如證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)、銀監(jiān)會(huì)以及電監(jiān)會(huì)等等。另一種是新成立的壟斷行業(yè)國(guó)有大公司，如國(guó)家電力體制改革產(chǎn)生的五大電力公司、中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)通信等等。
2、國(guó)有大型壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)入住比例上升。由于金融街位于西部城區(qū)，與國(guó)家各部委辦公地點(diǎn)相鄰，且交通連接便利。因此對(duì)一些新成立的壟斷行業(yè)機(jī)構(gòu)頗有吸引力，除已入住富凱大廈的三峽電力外，國(guó)家五大電力集團(tuán)之一的大唐電力也已經(jīng)落戶金融街。
金融街寫字樓市場(chǎng)的客戶以大型國(guó)有金融、電信、證券、保險(xiǎn)企業(yè)和其他大中型國(guó)企為主。根據(jù)房訊網(wǎng)調(diào)查，客戶以內(nèi)資企業(yè)為主，所占比例為91%；且寫字樓客戶所占比例最高的三種行業(yè)分別為金融保險(xiǎn)和投資、IT通訊高科技及顧問咨詢業(yè)，三者在金融街地區(qū)寫字樓客戶中所占總比例之和為75.4%，其中金融保險(xiǎn)和投資業(yè)客戶約占金融街寫字樓客戶的一半，充分反映了金融街地區(qū)以金融業(yè)為核心行業(yè)的特點(diǎn)。
未來，金融街寫字樓市場(chǎng)的需求仍以國(guó)內(nèi)客戶、尤其是金融行業(yè)客戶為主，一些實(shí)力雄厚的在京中央直屬企業(yè)將會(huì)成為未來新興潛在大單買家。另一方面，政府對(duì)區(qū)內(nèi)金融企業(yè)未來可能實(shí)施的行業(yè)性扶持政策，將會(huì)帶動(dòng)區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)需求上升。但是，金融街寫字樓市場(chǎng)的潛在需求在未來會(huì)出現(xiàn)一定分流，圍繞金融街新推出的寫字樓項(xiàng)目，大多已將目標(biāo)客戶鎖定大型內(nèi)資機(jī)構(gòu)，此類項(xiàng)目的入市，將會(huì)成為金融街寫字樓項(xiàng)目的新競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
中關(guān)村地區(qū)
近年，隨著中關(guān)村科技園區(qū)的發(fā)展，該地區(qū)寫字樓市場(chǎng)形成了以高科技企業(yè)為主要客戶群的區(qū)域發(fā)展特色。據(jù)抽樣調(diào)查，IT、通訊和非IT類高科技企業(yè)所占辦公面積比例達(dá)到60%以上，其他行業(yè)的比例均在10%左右或以下，表明IT高科技行業(yè)已成為該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱。此外，區(qū)域?qū)懽謽峭茝V方式以出售為主，是典型的銷售市場(chǎng)。例如：中國(guó)鋼鐵集團(tuán)整棟購(gòu)買了中關(guān)村金融中心A、C座；理想產(chǎn)業(yè)集團(tuán)整棟購(gòu)買了中國(guó)電子大廈B座；目前，民營(yíng)及股份制高科技企業(yè)是區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的主要用戶，未來需求變化與區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展密切相關(guān)。隨著國(guó)家、地方各級(jí)政府對(duì)未來中關(guān)村發(fā)展的高度重視及支持，中關(guān)村的發(fā)展進(jìn)入突破性階段，逐漸完成商貿(mào)到研發(fā)的轉(zhuǎn)型。由此帶來的對(duì)寫字樓市場(chǎng)需求的刺激作用是不容忽視的。一方面，前幾年流在村外的高科技企業(yè)的回流和跨國(guó)高科技企業(yè)的涌入都證明了這點(diǎn)。例如：搜狐簽約威新大廈；新浪、百度簽約理想國(guó)際大廈；AMD租賃融科資訊中心等。另一方面，高科技需要高投入的帶動(dòng)，未來市場(chǎng)需求中，銀行、擔(dān)保公司、風(fēng)險(xiǎn)投資基金等金融行業(yè)企業(yè)所占比例會(huì)上升，這類客戶租金承受能力高，對(duì)樓宇外觀、硬件條件要求也較高。中關(guān)村金融中心、理想國(guó)際大廈等新建優(yōu)質(zhì)寫字樓就是為此類客戶度身定制的項(xiàng)目。
總體來講，在世界經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)、外商在華投資額逐年增長(zhǎng)的良好宏觀經(jīng)濟(jì)條件下，加上中央、地方各級(jí)政府對(duì)北京三大商務(wù)區(qū)發(fā)展的重視和支持，未來北京寫字樓市場(chǎng)的總體需求平穩(wěn)，需求層次較豐富。因此，不同檔次、不同區(qū)位的寫字樓項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)自身資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)運(yùn)作水平以及項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，通過準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，在競(jìng)爭(zhēng)中獲取市場(chǎng)份額。